Voltar

Spread, TAEG e MTIC

Comparação de Crédito Habitação – Spread, TAEG e MTIC

Twinkloo - Dezembro 5, 2019

Assim que surge o interesse em pedir um crédito habitação, a primeira coisa que devemos fazer será reunir várias propostas em diversos bancos para encontrar a melhor solução, no entanto, analisar nem sempre é tão simples como parece.

São várias a entidades bancárias a oferecerem este tipo de produto, é complicado comparar as diversas condições uma vez que a informação é muita e nem sempre explicita.

Assim sendo, são vários os indicadores chave que deve ter em atenção na seleção da proposta de financiamento.

Mas antes de pensar em fazer qualquer comparação, certifique-se que o tipo de taxa, financiamento e prazo são os mesmos nas diferentes propostas, compare o que é comparável.

Spread – O tão Consagrado

Podemos dizer que o Spread indica a margem de lucro da entidade bancária, é a taxa de juro aplicada ao empréstimo e um dos principais indicadores na comparação.

Existindo várias entidades bancárias no mercado, há uma enorme concorrência a nível do Spread para que exista uma maior angariação de clientes e negócio.

Não existe um spread padrão, este é sempre definido contrato a contrato e dependerá sempre de um conjunto de fatores, por norma, quanto menor for o risco para o banco, menor será esta taxa de juro.

Variáveis que definem o Spread:

  • Condições financeiras do cliente, taxa de esforço;
  • Historial de créditos;
  • Capacidade negocial do cliente;
  • Montante do financiamento;
  • Rácio valor do empréstimo e do imóvel (LTV);
  • Situação profissional.

Outro fator determinante é a contratação de produtos financeiros do banco associados ao crédito em formalização, esta operação chama-se cross-selling. É uma técnica de vendas muito comum que é utilizada para convencer o cliente a comprar determinados produtos. A maioria dos bancos oferece um spread mais baixo (spread contratado) ao aderir a este tipo de produtos (cartão de crédito, domiciliação de ordenado, detenção dos seguros na seguradora parceira do banco, etc.). Embora pareça que terá custos mais elevados, esta adesão pode trazer um benefício considerável.

Caso não pretenda aderir, o banco irá oferecer o chamado spread base, este é bastante superior ao spread contratado (por vezes existe uma diferença superior a 1%).

TAEG – A Rainha da Comparação

Taxa Anual Efetiva Global. Esta é a taxa que reflete todos os encargos do empréstimo, indica o custo real que terá com este financiamento. É considerada a melhor taxa para fazer este tipo de comparação entre propostas.

O cálculo desta taxa inclui:

  • Todas as comissões do banco;
  • Juros;
  • Seguros exigidos para contratualizar o crédito;
  • Despesas relacionadas com impostos e registos;
  • Outros encargos associados ao contrato de crédito.

MTIC – O Senhor dos Números Redondos

Montante Total Imputado ao Consumidor, representa o montante total que o cliente irá pagar durante todo o empréstimo. É o somatório do financiamento com os restantes custos do crédito, como juros, impostos, comissões, seguros, etc.

É muito importante referir que no caso dos empréstimos contratados a taxa variável, o MTIC é apenas um valor indicativo uma vez que a taxa de juro pode variar ao longo do tempo, por consequência, o MTIC irá sofrer alterações. 

Concluindo,

O MTIC e a TAEG são os dois indicadores base para a comparação de propostas com as mesmas variáveis, como prazo, montante de financiamento e rácio LTV (valor de imóvel / valor financiamento). Mas tenha muita atenção, existem outros fatores que deve analisar e não estão diretamente expressos na TAEG e MTIC, como o tipo de cobertura dos seguros.